El “centollo”, patas arriba. El futuro del centro comercial Calatrava

Si un inversor quisiera reflotar el centro comercial como complejo de ocio debería acometer reformas en el inmueble por valor de 12 millones de euros, según un informe.

Adquirir el centro comercial es una cosa; sacarle rentabilidad, otra muy distinta. Y sale caro. En principio, la inversión para reacondicionar el espacio comercial del Calatrava le saldría a un  eventual comprador por algo más de lo que vale el edificio. La actual propietaria lo intentó, adquirió los locales, cerró el recinto, encargó un proyecto para convertirlo en un centro destinado al ocio y la restauración, consiguió el beneplácito del arquitecto valenciano y firmó acuerdos, pero hasta ahí. Todo para terminar ahogándose en la orilla. A RPPSE Espacio Oviedo le fue imposible  conseguir los inversores para relanzar el proyecto y los elevados costes del inmueble propiciaron que entrase en concurso de acreedores. En el informe que el administrador concursal le ha  remitido al juzgado se recoge dicho proyecto de remodelación, se valora y se desgaja. Según la empresa encargada de la auditoría, seguir con los planes de la propietaria para lavarle la cara al
antiguo centro comercial sería viable, pero saldría por unos 12 millones de euros, a los que habría que añadir el precio de compra del edificio.

Los elevados costes de la remodelación de un espacio que ha demostrado no funcionar como centro comercial al uso alejan la probabilidad de que aparezca un inversor dispuesto a hacerse con él.  Si las cosas siguiesen este curso, las circunstancias propiciarían que el Ayuntamiento terminase apareciendo como última línea de defensa ante el abandono del edificio. Fuentes municipales insisten que este sería siempre “el último recurso” y, si estudian su futuro como recinto ferial, es porque “a priori, no parece probable que nadie quiera quedase con el centro comercial”.

La caída de RPPSE terminó de precipitarse en 2020. A principios del pasado año, la propietaria del centro comercial se dedicaba a firmar acuerdos con grandes compañías de ocio y restauración,  parecía que la cosa marchaba y así lo manifestó en varias ocasiones el Alcalde. Pero llegó la pandemia. En julio, según los documentos a los que ha tenido acceso LA NUEVA ESPAÑA, la mercantil  comenzó a buscar inversores de manera desesperada. Necesitaban conseguir financiación para relanzar el proyecto de remodelación interior del centro comercial que habían encargado en 2019.  Finalmente, el pasado 3 de diciembre, un representante de la compañía presentó ante un notario madrileño la voluntad de la empresa de entrar en concurso de acreedores. Ni siquiera los  honorarios de aquella mercantil encargada de encontrar nuevas inversiones (Alantra Corporate) ni los del funcionario público fueron abonados, y ambas facturas figuran entre los créditos del  concurso. La empresa, que no generaba ingresos, se mantenía con aportaciones de los socios. Según las cuentas de la empresa, a lo largo de su historia hasta 70 millones llegaron a sus arcas desde los bolsillos de los propietarios. Pero, a raíz de la crisis del covid, terminó de cerrarse el grifo del dinero y la situación de insolvencia resultó inevitable. Era imposible afrontar los nueve millones de deuda de la compañía.

La historia del centro comercial del Calatrava está protagonizada por una mezcla de osadía y mala suerte. Desde su nacimiento, según se deduce de las cuentas de las empresas que han gestionado  el centro y de las auditorías que se les han hecho a sus libros, los gastos de la mercantil siempre fueron “desproporcionados”. El valor catastral obliga a abonar en el Ayuntamiento más de 600.000 euros anuales. En total, los costes fijos –pese a tener el centro cerrado– rondan los dos millones de euros. Una cantidad que, como un martillo, va haciendo mella en la contabilidad de la mercantil  año tras año. Según fuentes conocedoras del mercado inmobiliario, las intenciones del entramado societario siempre fueron “hundir el inmueble”; pero las auditorías hechas por KPMG y el  informe del administrador concursal estiman que RRPSE sí que tenía un plan y la intención de relanzar el centro comercial.

En abril de 2019, al tiempo que negociaban con Santiago Calatrava los términos de reforma de los espacios interiores del centro, la mercantil solicita un préstamo hipotecario por cuatro millones  de euros a un nuevo inversor, el fondo con sede en Luxemburgo Varia Structured Opportunities. Los intereses del crédito, que debía devolverse este 2021, eran del quince por ciento. Buena parte  de dicho dinero acabó destinado a pagar la deuda de la empresa con el Ayuntamiento por los IBIS de 2017 y 2018 (1.429.096,64 euros). El montante sobrante estaba destinado a financiar el comienzo de las obras de remodelación del edificio. La obra nunca se hizo y, ese dinero nunca se devolvió. Aquellos intereses se han convertido en un millón más de deuda y, hoy, el fondo de  inversión es el principal acreedor de RPPSE (5.192.36,90 euros), seguido del Ayuntamiento.

Hoy, según la tasación encargada por los administradores concursales, el precio de mercado del centro comercial es de 10.270.000 euros. Al margen del valor de los inmuebles, en el activo de  RPPSE también se encuentra ese proyecto de remodelación encargado al estudio de arquitectura madrileño Aguirre y Asociados. Este tiene el beneplácito de Santiago Calatrava, necesario para
cambiar la estructura de su obra. Entre los documentos presentados al Juzgado de lo Mercantil número 7 de Madrid se reconoce que dicho visto bueno tiene un valor intangible porque “no fue  sencillo de conseguir”. Según el proyecto que podría rescatar un eventual comprador, el centro comercial podría estar listo y en funcionamiento en un plazo de 16 meses desde que comenzasen los
primeros derribos. Pero el coste es elevado. Además del desembolso para hacerse con el esqueleto del centro comercial, si alguien quisiese relanzarlo y seguir los planes de la anterior propietaria,  debería invertir 24,1 millones de euros.

Las obras dentro del Calatrava sumarían doce millones y medio de euros. El resto del importe se destinaría –siempre según el plan de la anterior propietaria– a incentivos para las empresas que  querían alojar en el centro comercial. Entre ellas, con acuerdos no vinculantes firmados a principios del pasado año, se encontraban Foster’s Hollywood, la empresa de muebles Jisk, unos cines y
la marca de gimnasios Fitup. La inversión necesaria para darle esta segunda vida lejos del sector comercial aleja la posibilidad de encontrar un comprador. Es esta baja probabilidad de que  aparezca un inversor la que acerca la posibilidad de que la administración concursal busque otras opciones. Estas podrían terminar con el Ayuntamiento y la Cámara de Comercio gestionando el  espacio como recinto ferial.

El plan de liquidación que ya se ha presentado en el juzgado primará la venta directa del activo. Si esto no se lograse, comenzaría un procedimiento de subasta. Desde que se apruebe el plan, el  administrador concursal tendrá un plazo de seis meses para conseguir un comprador. A este medio año se le podrán ir sumando prórrogas de tres meses. Pero el valor del activo seguirá cayendo
y las deudas devengándose. Así, las cifras no tardarían en cruzarse. En ese escenario, si no apareciese un inversor con el músculo financiero y la voluntad necesarios para reanimar el centro, el  administrador tendrá varias soluciones posibles: cederle a los acreedores privilegiados (el fondo de inversión o el Ayuntamiento) el inmueble como pago o venderlo como “chatarra” por un precio simbólico. Es, previsiblemente, en estas circunstancias cuando el Consistorio valoraría positivamente quedarse con el fallido centro comercial y convertirlo en el gran recinto ferial de la ciudad.

Fuente: La Nueva España

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